Các phân khúc BĐS trong năm 2025 sẽ diễn biến như thế nào?

Bất Động Sản Nhà Ở: Giá Sơ Cấp Tiếp Tục “Neo” Cao

Bà Phạm Thị Miền cho rằng, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Nguồn cung bất động sản sẽ giảm bớt sự phân hóa theo khu vực nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội. Trong bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn.

Lực cầu với bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, bao gồm cả ở thực và đầu tư. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ tiếp tục đà giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là các sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Nhu cầu nhà ở tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3. Về giá bán, bà Miền cho rằng với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo” cao khi nguồn cung phục hồi mạnh nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại.

Với bất động sản nhà ở là biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng. Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở sẽ có xu hướng tăng giá Trong khi tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, giá sẽ tiếp tục đi ngang. Lượng giao dịch sẽ tiếp tục gia tăng. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp được cải thiện nhưng vẫn tập trung tại các dự án trong đại đô thị. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh/thành quanh 2 đô thị đặc biệt sẽ tăng mạnh ở phân khúc này.

Bất Động Sản Du Lịch, Nghỉ Dưỡng: Biệt Thự Lâu Dài Tăng Giá 15%

Cũng theo bà Miền, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2025 sẽ cải thiện đáng kể, ước tính tăng khoảng 80% so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu là căn hộ dịch vụ tại các khu vực du lịch trọng điểm dự kiến được “bung” khi các chủ đầu tư hoàn thành việc điều chỉnh về giá bán và chính sách. Một số khu vực vẫn dư thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích.

Phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản của thị trường trong năm 2025. Ảnh: Dân Trí

Lực cầu với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Nhu cầu vẫn hướng đến các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc sản phẩm căn hộ du lịch tại các dự án có phương án vận hành rõ ràng ở các tỉnh, thành có du lịch phát triển.

Giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao nhưng được điều chỉnh phù hợp hơn. Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng vẫn đi ngang tại một số điểm đến dư thừa nguồn cung cao cấp. Trong khi giá các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng khoảng 15% mỗi năm nhờ dòng tiền cho thuê bền vững. Giao dịch tiếp tục được cải thiện. Thanh khoản tập trung ở các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch có suất đầu tư phù hợp ở các khu vực có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định.

Bất Động Sản Công Nghiệp Tiếp Tục Tăng Trưởng Mạnh

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với sự nâng cao chất lượng nhờ các khu công nghiệp mới và các dự án mở rộng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguồn cung nhà kho xây sẵn, nhà xưởng chất lượng cao tiếp tục phát triển mạnh để để phục vụ ngành logistics và thương mại điện tử. Hoạt động xây dựng, phát triển hạ tầng khu công nghiệp được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh.

Nhu cầu tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, từ làn sóng dịch chuyển Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. Nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc với các yêu cầu khắt khe hơn, tùy thuộc vào ngành, lĩnh vực hoạt động.

Giá thuê đất công nghiệp, nhất là các khu công nghiệp đáp ứng được các tiêu chuẩn cao, tiếp tục xu hướng tăng, bởi số lượng các khu công nghiệp mới được đưa vào vận hành vẫn hạn chế trong khi nhu cầu đang tăng dần. Ở miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến tăng khoảng 5-10%, trung bình 145USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7-12%, đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Trung, giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3-5% nhờ vào các dự án mới. Giá thuê kho xưởng xây sẵn tiếp tục tăng khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM khi nguồn cung hạn chế với nhiều khu công nghiệp và kho bãi đã được lấp đầy.