Định giá đất hiện nay là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”

Cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường?

Tại hội thảo về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất.

Trước tình trạng trên, ông Tuyến có một số ý kiến đóng góp đến vấn đề giá đất dưới góc độ pháp luật.

Theo vị này, hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

“Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã “tuyệt chủng” phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường”, ông Tuyến nói.

Thứ hai, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ.

Và chúng ta cũng cần làm rõ là không có nguyên tắc nào xác định giá đất theo giá thị trường. Theo giá thị trường là sai mà phải theo “nguyên tắc thị trường”.

Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá.

Theo ông Tuyến hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Tiếp đó, vị này đề xuất phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất?

Ngoài tổ chức các hội thảo, ông Tuyến cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

“Việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào hiện nay chưa có, chưa chuẩn.

Bên cạnh đó, tôi đồng tình với quan điểm không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau.

Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực”, ông Tuyến chia sẻ.

Cần chi tiết hơn giá của từng loại đất

Cũng tại hội thảo, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nêu, các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế.

Trong khi, xét về lý thuyết chung, đối với đất sản xuất kinh doanh, giá đất cần được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định. Mỗi thửa đất, loại đất có khả năng sinh lời khác nhau, trong đó, có cả những loại đất phục vụ cộng đồng, khả năng sinh lời rất thấp.

Việc quy định giá đất của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương áp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã và sẽ tiếp tục gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá – điều 159 Luật Đất đai 2024) khi tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh.

Vị chuyên gia này đưa ra kiến nghị cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất “sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” đúng theo nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung.

Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí phải xem xét giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp.