Từng là phân khúc “hái ra tiền”, đất vườn và đất nông nghiệp phía Nam diễn biến ra sao sau Tết?

Từng là phân khúc “hái ra tiền” của nhiều nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn trước năm 2021, đất vườn, đất nông nghiệp gần như “bất động” nhiều năm qua. Đến nay, với các quy định của Luật mới có hiệu lực, phân khúc này tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư.

Đất nông nghiệp, đất vườn tại Tp.HCM đang bị siết bởi quy định cấm phân lô bán nền theo Quyết định 83. Cùng với đó, Quyết định 100 quy định tách thửa “rộng cửa” hơn đối với loại hình này nhưng được nhận định khó khả thi với các mảnh đất nông nghiệp quy mô lớn. Việc xẻ đất để phân lô, bán nền sẽ không đơn giản như giai đoạn trước đây.

Chưa kể, theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ 31/10/2024, giá đất nông nghiệp Tp.HCM tăng 11-14 lần so với hiện hành. Điều này tưởng chừng sẽ tốt về giá bán cho nhà đầu tư song việc bảng giá đất tăng khiến chi phí chuyển đổi mục đích của phân khúc này sẽ tăng theo. Từ đó rất dễ sẽ “ăn mòn” vào biên lợi nhuận đầu tư. Theo đó, vừa qua, thị trường đất nông nghiệp, đất vườn Tp.HCM đã có hiện tượng nhà đầu tư bán lỗ để thu dòng tiền. Ngược lại, nhà đầu tư có tài chính mạnh vẫn giữ tài sản và chờ thị trường 2025.

Thực tế, kể từ ngày 1/8/2024, bộ 3 Luật bất động sản chính thức có hiệu lực, phân khúc đất nông nghiệp chính thức được “cởi trói” đã khiến nhiều nhà đầu tư như “mở cờ trong bụng”. Điểm mới của Luật là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở của người dân về chỗ ở. Quy định này kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc đất nông nghiệp.

Không ít nhà đầu tư kì vọng giá đất nông nghiệp, đất vườn sẽ tăng giá trở lại sau năm 2025. Theo Luật Đất đai 2024, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất. Theo đó, giai đoạn “sốt đất” vừa qua khiến đất nông nghiệp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đây cũng là nguyên nhân khiến người dân không ai chịu bán rẻ, đặc biệt đối với những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng sẽ không bán mà chờ để nhận đền bù giá cao.

Ghi nhận cho thấy, trong vài tháng trở lại đây đã có hiện tượng nhà đầu tư săn tìm và mua gom đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch ở phân khúc này diễn ra khá nhộn nhịp. Với bối cảnh bảng giá đất mới áp dụng, giá đất vườn, đất nông nghiệp tại Tp.HCM sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Chưa kể chi phí chuyển đổi mục đích sẽ tăng cao theo Luật mới, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chuyển hướng dòng tiền về các tỉnh lân cận để mua gom đất vườn nhằm đón đầu chu kỳ tăng giá mới, được dự báo tăng mạnh từ năm 2025. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểm tựa để đất vườn tỉnh có dư địa tăng giá và phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, với các quy định mới, hoạt động thu gom mua đất vườn rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi trong bối cảnh hiện nay.

Trong chia sẻ mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay, nếu nhà đầu tư mua bất động sản để có lời nhiều như trước đây thì nên mua đất nền. Dẫu vậy, câu chuyện của đất nền lại nằm ở việc mua chỗ nào khi mọi nơi đều cao. Hơn nữa, đất nền có nhược điểm là không tạo ra dòng tiền đều đặn như chung cư mà mua là phải “ôm”. Do đó, 1 năm, nếu đất nền không tăng 7% trở lên thì nhà đầu tư “ôm” sẽ lỗ, bởi chi phí vốn ít nhất cũng là 7%. Vì vậy, đầu tư đất nền là bài toán rất khó.

Vị này nêu quan điểm, đối với những nhà đầu tư vẫn còn “kẹt” đất nền từ đợt sốt đất năm 2021, vấn đề hiện tại là còn đủ sức để “ôm” hay không. Nếu không có dòng tiền đủ để bù lãi ngân hàng thì sẽ dẫn đến tình trạng “lãi nhập vốn” rồi “mất trắng”. Với những chính sách, mục tiêu của Nhà nước là nhằm ổn định thị trường, chứ không phải phục vụ cho hoạt động đầu cơ thì thị trường sẽ không còn câu chuyện nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chờ hạ tầng để bán sinh lời như trước đây.

“Hiện nay, chính sách của Nhà nước giúp đưa thị trường về trạng thái bình thường. Thời gian qua, thị trường là bất thường khi mức sinh lợi nhuận lên tới 100-300%/năm. Với bối cảnh giá mọi nơi đạt đỉnh, nhà đầu tư muốn kiếm được lợi nhuận cao thì phải tìm một vị trí đặc biệt và có cách đầu tư đặc biệt, chứ không thể cứ áp dụng công thức cũ là ôm đất nông nghiệp ở xa để đón hạ tầng…”, ông Hiển nhấn mạnh.